Comment souscrire à une assurance propriétaire non occupant (PNO) ?
Pour beaucoup
de propriétaires, le logement non-occupé est une source de préoccupation
permanente. C’est le cas lorsqu’ils sont confrontés à des sinistres. Pour faire
face à ces problèmes, il existe une assurance habitation spécialement
adaptée aux propriétaires non-occupants (PNO).
Qu'est-ce que l'assurance PNO ?
Contrairement
au locataire, le propriétaire non-occupant n’est pas tenu
légalement de souscrire à une assurance habitation. Cependant, cela reste
fortement recommandé afin d’être couvert face à un sinistre.
Toutefois, il
existe une exception à cette règle pour les propriétaires de biens encopropriété. Ces derniers doivent respecter cette
obligation légale depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur pour s’assurer
face aux risques potentiels.
L’assurance
propriétaire non-occupant, également
appelée assurance habitation propriétaire bailleur, offre un niveau de
couverture similaire à celui d’une assurance MRH. Le propriétaire peut
souscrire à cette assurance pour protéger son logement, qu’il soit vacant ou
occupé à titre gratuit. La responsabilité civile n’offre qu’une
couverture limitée.
De plus, il
s’avère particulièrement avantageux d’avoir une assurance propriétaire
non-occupant quand l’assurance habitation du locataire n’offre pas une
couverture suffisante.
Le contrat
d’assurance habitation PNO présente également un avantage fiscal pour le
propriétaire. Ce dernier peut déduire les cotisations de son contrat
d’assurance habitation de ses revenus fonciers dans le cadre du régime d’imposition
réel.
Enfin, le
propriétaire a également intérêt à avoir une assurance PNO lorsque la
présomption du locataire ne s’applique pas. Cette situation concerne par
exemple les vices de construction.
La loi
Alur permet aux propriétaires non-occupants de souscrire une assurance
MRH au nom de leurs locataires négligents. En guise de compensation, les
bailleurs disposent de la possibilité de répercuter le prix de l’assurance
sur les charges locatives.
Les couvertures de l’assurance PNO
L’assurance propriétaire
non-occupant propose de nombreuses garanties qui
permettent de couvrir son logement face aux sinistres. Elle offre un niveau de
couverture équivalent à celui d’une assurance multirisque habitation.
Tous les
assureurs proposent des assurances destinées au propriétaire non-occupant.
Cependant, les contrats d’assurance PNO diffèrent quant à la liste de
leurs garanties. Avant de souscrire à votre assurance, il convient de faire
attention aux garanties PNO.
La garantie
des risques locatifs
protège l’assuré en cas d’incendie, de dégât des eaux ou d’explosion. Il
prend également en charge des sinistres comme les évènements climatiques ou le
bris de glace.
La garantie
des biens mobiliers couvre les
meubles appartenant à l’assuré. Cela permet notamment au souscripteur du
contrat d’assuré ses biens présents dans le logement avant l’arrivée du
locataire. Cette garantie est très intéressante pour la location meublée.
La garantie
protection et détérioration des lieux permet au
propriétaire d’être indemnisé lorsque son locataire est responsable d’un sinistre qui dégrade le logement loué.
La garantie
recours de locataires prend en
charge les dommages causés par un défaut d’entretien ou un vice de construction
du logement loué.
La garantie
recours des voisins et des tiers couvre le
propriétaire face aux sinistres
provenant de son logement et ayant des répercussions sur ceux des voisins.
Elle lui permet de se protéger face aux
plaintes ou recours déposés par ses voisins, voire par sa copropriété.
Il existe
aussi la garantie vacance locative qui indemnise le propriétaire
lorsqu’il n’a pas trouvé de locataire. Cependant, cette garantie est très
onéreuse et n’est pas accessible à tout le monde.
La garantie contre le vol permet de couvrir le propriétaire en cas
de vol de ses meubles lorsqu’il loue son logement meublé.
La garantie
évènement ou tempête indemnise le
bailleur en cas des dommages provenant d’évènements climatiques tels que les
catastrophes naturelles, le vent, la neige, etc.
L'assurance loyers impayés
Le
propriétaire dispose de la possibilité d’ajouter des garanties propres à l’assurance
habitation PNO afin d‘obtenir une couverture optimale pour son logement.
Parmi ces garanties figure la garantie loyers impayés (GLI).
Cette
garantie permet au propriétaire d’être remboursé des loyers non perçus lorsque
le locataire est en situation de défaut de paiement. De plus, elle indemnise
les détériorations du logement et les frais liés à une procédure contentieuse
entre le propriétaire et le locataire.
Lorsque le bien mis en location est endommagé par un
sinistre qui le rend inhabitable, le locataire n’est pas tenu de payer le loyer durant l’intervalle
de temps où il ne peut pas disposer du bien. Dans cette situation, le propriétaire peut exiger une indemnisation
de sa compagnie d’assurance en guise de compensation du préjudice financier.
Cette
garantie couvre également le propriétaire dans d’autres situations. Il s’agit
notamment du cas de loyers impayés en raison du décès du locataire.
Il est alors indemnisé jusqu’à la date de résiliation du bail ou de la reprise
par un proche en son nom.
Pour
appliquer la garantie en cas d’impayés, il est nécessaire de déclencher
une procédure avant de faire appel à son assurance. La plupart du temps, la
compagnie d’assurance intervient au bout de trois mois d’impayés et doit
être notifiée par lettre recommandé avec accusé de réception. L’assureur prend
parfois en charge les frais liés à la procédure d’expulsion du locataire et le
recouvrement.
Cependant, il
existe des conditions d’application pour cette garantie. Les compagnies
d’assurance exigent la plupart du temps que les locataires gagnent un revenu
minimum de trois fois plus élevé que le montant du loyer. De plus, il existe
des plafonds d’indemnisation dans certains contrats. D’autres excluent les
procédures d’expulsion ou comportent un délai de carence.
Il est
également possible d’obtenir une
meilleure protection en ajoutant des garanties supplémentaires à son contrat
d’assurance PNO. Ces garanties permettent de se couvrir dans des situations
spécifiques.
Les garanties
en options sont la garantie protection et détérioration des lieux, la
garantie départ prématuré du locataire et la garantie perte de loyers pour les
délais trop longs entre deux locations. Elles permettent par exemple de
protéger le propriétaire lorsque le locataire commet des dégradations ou
lorsque les périodes de vacances locatives sont trop longues.